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9·30新政后北京二手房降温 学区房火热势头受遏

2016-11-18 07:57:33     来源:新浪

  进入10月以来,北京二手房成交量继续保持下滑态势。在目前的市场上,买卖双方的观望情绪也仍在延续。同时,整体市场的降温也令学区房上行得到了一定程度的遏制。伴随着中介行业监管的日趋严格,中介行业也在面临着双重挑战。

  上半月网签环比跌三成

  新政对于北京二手房市场的影响可谓立竿见影。

  据我爱我家市场研究院统计数据显示,11月上半月(1日-15日),北京市二手住宅共网签9674套,环比10月下半月下降了28.7%,较9月上半月下降22.7%。

  我爱我家市场研究院介绍,11月上半月的11个工作日,网签数据都位于1000套以下,远低于“9·30新政”出台前超千套的日成交量。这其中,上半月日成交量最高为998套,最低646套,平均每个工作日网签845套,环比10月下半月1152套的工作日平均网签量,下降了26.6%,较9月上半月1178套的工作日平均网签量下降了28.2%。

  按“周”统计的网签量也在呈下滑趋势。我爱我家集团市场研究院数据显示,2016年第46周(11月7日-13日),北京市二手住宅网签量为4532套,环比45周下降了6.9%,是自第44周以来连续第3周下滑。

  据介绍,今年1月至10月中旬,北京二手住宅单周网签量最多连续两周下滑,10月最后一周至今的“三连滑”在年内尚属首次。此外,单周4532套的交易量也是自8月份以来北京二手房网签量首次连续第二周低于5000套。

  新增房源、客源量回落

  在成交量回落的同时,市场上的新增房源和客源量也出现了回落。

  据链家网统计数据显示,10月北京二手房新增房源量环比下跌15.01%,新增客源量环比下跌26.7%,带看量环比下跌31.47%。目前的新增客房比达到3.7,这意味着市场上每增加1套房子的同时,会有3.7位新增客户出现,低于市场繁荣时期4以上的新增房客源比,这也意味着买卖双方进入市场的热情在降低。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,9月30日出台的“京八条”,对稳定楼市预期,抑制过热的房地产市场,起到了立竿见影的效果。一方面,客户由着急抢购转为等待观望,部分客户受新政影响延缓或取消了购房计划,11月上半月新增购房客户较9月上半月减少了近四成,有效购房客户需求明显减少。另一方面,受购房需求减少的影响,业主“涨价惜售”销声匿迹,业主报价迅速回归理性,部分着急出售房产套现的业主开始主动降价,房价出现回落。

  胡景晖表示,近期杭州、深圳、武汉等再次加码楼市调控,北京楼市明显降温,在政策调控效果显著的情况下,仍然有较多的政策储备,所以这将对未来北京楼市的市场预期产生重要影响,楼市降温,回归理性,交易量、价回落将是大势所趋。

  各方心态

  买方 观望继续,刚需略活跃

  受到新政影响,之前部分担心房价持续上行的购房者仿佛吃了一颗“定心丸”。

  “对于我们这种上有老下有小的80后,攒钱换房不容易。尤其是二手房,资金是一方面,房子的状况、配套也需要一套套地看,一套套地选。最近都说市场冷下来了,我们也有机会比较从容地选一选。”家住大兴黄村的购房者马洁表示。

  大兴黄村一链家门店经纪人告诉记者,“9·30楼市新政”出台前,仅黄村东里一个小区在7月、8月每月都能成交5-6套房源,在新政出台前的9月也有2套房源通过门店成交。“10月份市场一下子就冷下来,到现在还没有一套成交”。

  记者了解到,目前黄村区域的黄村东里、黄村西里这样的老公房,目前业主报价也很少有“冒进户”,基本上还是维持在10月份的成交均价上下。黄村东里最近新上的一套74平方米的二居室房源,业主报价260万元,均价约3.5万元/平方米。此外,另一套86平方米的三居室,报价为290万元,折合均价 3.36万元/平方米。

  上述经纪人介绍,这套三居室上架有1个月了,仅有一组带看。“黄村东里的成交价在9月份破3万元/平方米后,不少购房者都选择了观望,毕竟来这里买房的大多是刚需和刚改,总价从200万以内一下子蹿到230万、240万,压力可不小。”

  同时,由于受政策影响较小,刚需购房者在目前的市场上仍旧保持活跃。据房天下数据研究中心统计,11月的最近一周(11月7日-11月13日),建筑面积为50-70平方米和70-90平方米的二手房关注度均超过了20%,90-110平方米的关注度占16%,110-130平方米、130-150平方米、150-200平方米等的关注度均不超过10%。

  卖方 心态转变,部分房源价格可商量

  买方态度的转变让中介的经纪人有些焦虑。在左安门内大街的几家中介门店里,最近经纪人的工作状态明显轻松了不少。“有的门店已经半个月没成交了。现在轻松是轻松,可是真不知道业绩怎么完成。”该区域中介门店一经纪人表示,由于买家最近都在观望,卖方的报价也没有了继续提价的底气。

  在立水桥区域的旭辉奥都小区,部分房源出现了可议价的情况。有中介介绍,旭辉奥都虽然是50年产权的商住房源,但由于可以落户且为学区房,所以市场关注度一直不低。该小区10月中旬挂出一套70平方米的大一居房源,报价230万元。最近,该房源价格200万可谈。

  部分卖方心理松动的情况同样出现在其他的片区。根据媒体报道,受调控影响下降热度的二手房市场,让原本在9月执意违约的卖家后悔违约,同意继续履行原来的合同。

  据中原报价指数9月、10月、11月的数据变化显示,9月份中原二手房报价指数都在80%附近,说明二手房对外上调报价的房源大大超过报价下调的房源,市场上上调二手房报价的业主占了绝大多数。而到10月以后,这些上调报价的房源开始下降,占比不断降低,到了11月第一周,市场上二手房挂牌房源中下调报价的占比,首次超过上调房源的占比。

  但与此同时,记者也了解到,部分改善型购房人发现,目前市面上可选的房源似乎选择余地并不大。

  家住石景山的购房者胡女士介绍,她最近一直在关注居住地附近的大三居或者小四居房源。但是扫了一圈发现这类房源本身就不多,业主对价格“咬”得比较“死”。

  业内人士表示,由于楼市新政实施后,二套房首付比例提升,但此类房源的业主大多也并不急于换房或者腾挪资金,因此多是采取观望态度,并不急于出售。同时,虽然市场上有部分业主因为换房、周转资金等原因下调报价,但目前二手房报价仍在高位,没有大面积下调。和买方一样,不少卖方也在“坚守”。

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