中华网财经注意到，11月19日，新湖中宝发布公告称，拟公开发行规模不超过20亿元的公司债券，所募集的资金拟用于偿还到期或行权的公司债券等公司债务，同时承诺不会用于购置土地，这是是个两月后新湖中宝再次发行第二期公司债券。
另据公开资料，年中，新湖中宝打包卖出20宗地块的举措，一度让外界质疑新湖中宝资金紧张。虽然新湖中宝对此持不同的看法，但其近日发布的公司债募集说明书或在一定程度上展现了其当前面临的债务压力。
待还债务压力加大 曾因2018年年报财务亏损上交所对新湖中宝下发了问询函
在发布了公司经营活动现金流量净额和投资活动现金流量净额分别为-37.79亿元和-40.69亿元的2018年年报后，上交所对新湖中宝下发了问询函。新湖中宝在回复中对此表示，变化属于公司经营活动中正常波动，公司经营风险可控。
从新湖中宝披露财报看，2019年7-12月，待偿还债务金额为148.75亿元，2020年度待偿还金额为210.98亿元。对于债务，新湖中宝表示，其将通过房地产业务收入和利润水平的提升、非房地产行业对外投资产生的投资收益、不断拓展融资渠道、股权融资等多种方式为债务偿还提供保障。
值得注意的是，截至2019年9月末，新湖中宝实现合同销售金额100.4亿元，同比下降14.1%，其中三季度实现销售金额25亿元，同比降幅达到42.1%。同时，从2018年一季度至2019年二季度，新湖中宝的经营活动现金流量净额持续为负。
据公开资料，由于业绩的拖累，11月6日，标普全球评级在将对新湖中宝的评级展望从“稳定”降至“负面”，确认其“B”长期主体信用评级。标普表示，负面展望是因新湖中宝流动性状况弱化，使其规模庞大的短期债务面临攀升的再融资风险。
对以上的结果，新湖中宝对媒体表示，“境外评级公司有其一套模型，只是单纯看看财务报表。比如其看到我们一年内到期的债务比较多，9月末的货币资金覆盖不了，就进行调整。但实际上，我们一年内到期的债务大部分都是可以续上的，所以并不存在他们所说的流动性风险。”
再融资压力持续加大 成本攀升
2019年3月，新湖中宝得到证监会批复，其公开发行面值总额不超过75亿元的公司债券获核准。11月19日公告中涉及的拟发行公司债即本次债券的第二期。
据公告显示，9月6日，新湖中宝发行了本次债券的第一期。据披露，第一期债券发行规模原定为不超过20亿元，分为2个品种，品种一的票面利率询价区间为6.9%-7.5%，品种二的票面利率询价区间为6.3%-6.9%。“根据簿记建档结果，经发行人和主承销商充分协商和审慎判断，最终确定本期债券品种一的票面利率为7.5%，品种二不发行”。于是，第一期债券实际仅发行品种一，发行规模为7.5亿元，简称“19新湖01”。新湖中宝已使用19新湖01募集资金及自有自筹资金偿还了15中宝债本金50亿元。在第二期公司债发行完毕、募集资金到账后，其将以此置换前述自有自筹资金偿还的本金。
一面是内地发债不畅，另一面境外发债融资成本高企问题。
据媒体报道不完全统计，2019年以来，新湖中宝分别于3月14日、6月12日两次发行美元债，金额分别为2.75亿美元、1.1亿美元，并于6月28日向境外机构投资者增发总额0.5亿美元债券。以上债券票面年利率均达到11%。
新湖中宝募资说明书显示，其曾于2017年发行过一笔美元债，票面利率仅6%。
由于债期逼近，尽管利率走高，但新湖中宝依然无法放弃境外发债。
就在8月31日，新湖中宝称其获得了国家发改委借用外债的备案登记。据披露，其境外公司拟境外发行不超过5亿美元外币债券。
对此，标普11月初对新湖中宝的评级展望调整至负面，这对其未来的境外融资或会造成不小的阻碍。
主业不给力 内部流动性减弱
新湖中宝频繁发债背后，是庞大的待偿还债务规模，其募集说明书披露，2019年7-12月待偿还金额为148.75亿元，2020年度待偿还金额为210.98亿元。
据财报数据，而截至2019年6月末，新湖中宝受限制资产账面价值合计达484.67亿元，占资产总额比例达33.09%，这其中包括逾8亿元货币资金受到限制。据新湖中宝2019年半年报显示，其货币资金总额约为153亿元。
在媒体公开报道中看到，标普对于新湖中宝的评价是这样，“在偿还50亿元人民币境内债券后，截至2019年9月30日该公司的不受限现金规模从6月末的145亿元人民币降至122亿元人民币。该公司仍有超过人民币250亿元的短期债务(包括附带可回售期权的债券)。”
另据，如果融资不理想，债务压力很显然需要主业来支撑，在新湖中宝2019年上半年营收中房地产业务占比达到八成。
截至2019年前三季度，新湖中宝合同销售收入100.4亿元、合同销售面积63.36万平方米，分别同比下降14.12%、13.88%;而第三季度其仅实现销售金额25亿元，同比下降42.1%。
从近年来的业绩表现来看，新湖中宝的地产业务却一直发展得不温不火。数据显示，从2015年-2018年，新湖中宝合同销售收入分别为109亿元、160亿元、132亿元、162亿元。
投资版图不小 投资收益远水解不了近渴
在2019年半年报中，新湖中宝对自己的投资业务总结称，公司广泛投资金融服务机构，同时也是万得信息、51信用卡等一批金融科技公司的重要股东，也投资于区块链、大数据、人工智能等高科技企业。
从投资金额上看，半年报显示，新湖中宝的长期股权投资达337亿元，占总资产的比例为23.03%。最终在报告期内获得的投资收益为17.13亿元，在数值上贡献了当期净利润的99.5%。
投资也有亏损。10月21日，51信用卡遭警方突击调查，港股股价暴跌后紧急停牌。而新湖中宝是51信用卡的第二大股东，对其累计投资2亿美元。按成本价计算，在51信用卡当天暴跌之时，新湖中宝一度浮亏近10亿元。
重金投资区块链科技公司 收益渺茫
2018年4月，新湖中宝以合计1500万元的价格收购了趣链科技2.75%的股份，此时趣链科技的整体估值约为5亿元。一个月后，趣链科技完成B轮融资，新湖中宝以12.3亿元的投资额最终间接持有趣链科技的49%股份，趣链科技的整体估值随之上涨至15亿元。而此时的趣链科技甚至还未形成经营规模和收益，2017年全年营收不足200万元，净利润亏损超过1500万元。
11月1日，新湖中宝还曾为此发布风险提示公告称，区块链行业处于发展初期，相关行业格局尚未成熟，从技术到应用场景的商业化仍处于推进过程中，趣链科技的发展需要市场的后续检验，目前趣链科技收入和盈利等暂未达到一定规模。
卖卖卖！回血加速周转
综合上述看来，主业偏弱，投资方面也是远水解不了近渴。如此看来，只有通过通过卖项目来加速资产周转。
2019年7月，新湖中宝将20宗地块以67亿元的价格打包出售给融创，其预计将产生约5亿元收益。在标普看来，出售南通和温州的一级地块是新湖中宝将土地资产变现迈出的第一步。如果接下来此类资产出售成为常态，未来2-3年内将为其带来丰富的流动性来源，有助于降低杠杆水平。
不管是出入还债卖项目还是自称的系列重大合作也好，行业进入大周期，及早减压活下去是关键，别等到资不抵债靠“董事长眼泪刷屏朋友圈”已晚矣。中华网财经将持续关注新湖中宝发展动态。
(中华网财经综合 作者：赵一木 数据来自公司公告)
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