玻璃下游房地产消费占比高达75%以上，而玻璃供给刚性的特点，又决定了房地产对玻璃的影响至关重要。我们梳理了下房地产与玻璃的内在逻辑关系。一般房地产需要资金才能进行一系列开发投资，其中资金来源主要是国内贷款、自筹资金、定金与预收款以及个人按揭等，而定金与预收款、个人按揭主要来源于房地产销售这块。房地产拿到资金后，会进行一系列开发投资，先是购买土地，新开工，施工，然后竣工交房。在2016年之前，期房销售占比相对平稳，基本在75%左右， 2016年至2021年期间，期房销售比不断提升，最高时占比达到89%，而随着地产不断暴雷，期房销售比大幅回落，但仍是目前主流的销售方式。所谓期房销售，是新开工一段时间后，拿到预售许可证，进行预售，然后施工竣工交房，而现房销售是指竣工后销售。玻璃安装时间在竣工之前，所以竣工数据一定程度上能反映出玻璃的需求。同时房地产销售对玻璃的需求有重要影响，一方面，房地产销售决定资金来源，会影响后续一系列房地产新开工、施工以及竣工节奏，另一方面，期房销售后有交房的需求，会形成玻璃需求。当然购置土地、新开工、施工都会影响存量的竣工。
图1:地产与玻璃的关系逻辑图
数据来源：资料整理、国投安信期货
(资料图)
1、库存周期
库存周期通常分为四个阶段。
(1)被动型库存减少：产量和库存的持续减少，改变了市场的供求格局，商品价格开始企稳反转。虽然产量和销量都在上升趋势，但是销量上升的更快，形成了对库存的消耗。此时，库存被动地减少，市场开始繁荣——经济进入补库存阶段。
(2)主动型库存增加：随着库存水平达到低谷，价格持续上行，企业经营策略从保守转向积极：1)生产和采购更加积极；2)开展存货的投资或投机。经济步入到典型的补库存阶段，市场情绪乐观。
(3)被动型库存增加：当市场需求下降，产品销量随之下降，但是产量还未来得及相应调整，此时会出现库存增加，这是产品滞销形成的库存积压，是被动的库存增加。此时，增长放缓初现端倪——经济进入去库存阶段。
(4)主动型库存减少：库存的不断累积将迫使企业开始调整自己的经营策略，生产和采购趋于谨慎，以减少产量；同时采取措施处理存货，要么降价倾销，要么减产以缓解价格下降压力。
图2:库存周期性
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图3:库存周期阶段
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2、地产竣工与玻璃库存的关联性
玻璃厂家与社会库存走势来看，2021年上半年需求韧性仍在，需求驱动，厂家和贸易商处于同时去库格局；下半年随着房企不断暴雷事件，需求骤降，上游持续累库，贸易商避险风险意识，一直处于低库存策略。2022年年初，厂家保价政策加之贸易商对年后需求转好预期，出现了一波冬储补库，厂家库存转移至贸易商的过程，短暂的厂家去库贸易商累库，但最后实际需求表现差，两者进入同时累库格局。保价政策结束后，5月份开始贸易商采取持续降库策略，需求弱，厂家库存一直处于高位态势。一直到2022年底，重现冬储补库，贸易商补库，厂家去库。2023年年初，春节后需求表现差，玻璃厂再度进入累库格局。近期玻璃出现一定转机，呈现出上中游同时去库格局，这个态势能否持续，行业的高库存能否得到解决，之后的库存又将如何演变，我们重点从地产竣工的角度来看看对其影响。
图4:玻璃厂家与贸易商库存走势图
数据来源：隆众资讯、国投安信期货
由于玻璃贸易商库存的数据时间较短，另外从体量上来看占比较小，像沙河贸易商库存占比大部分时间在20-30%区间，而沙河地区贸易商体系发达，其他区域更多是直销为主，贸易商体量占比没有沙河高。沙河库存占全国库存10%左右，所以全国玻璃贸易商的库存体量相对厂家占比更小，厂家的库存数据基本上可以反映行业整体的库存趋势。
图5:地产竣工与玻璃库存的关系逻辑图
数据来源：隆众资讯、国投安信期货
从玻璃的库存与地产竣工走势图来看，玻璃的贸易环节相对单调，更多的时候，是被动的去库和累库，主动的相对比较少，所以库存与地产竣工有比较高的负相关性。而玻璃库存季节性比较高，春节期间是一年中的淡季，下游需求停滞，产量直接转换为库存，累库速度最快。我们剔除掉春节累库的季节性因素，来看看历史的玻璃库存周期变动。2016年，国家出台房地产刺激政策，竣工增速走高，玻璃需求增加，库存下降，价格上涨，被动去库阶段。2017年，三四线在棚改货币政策驱动下，地产依然呈现较好态势，但高周转的地产模式，房企更倾向于地产前端投资，造成竣工增速表现不及新开工和销售增速，虽然仍处于正增长，但有所下滑，相应的玻璃库存仍处于偏低格局，但库存水平相对2016重心有所抬升。2018年，随着地产政策逐步收紧，地产增速放缓，房企加速资金回流，后端投资和前端投资的差距进一步拉大，造成竣工增速继续下滑，远不及销售和新开工增速，相应的玻璃库存重心进一步抬升。2019年，地产表现好于预期，一二线边际复苏，加之交房的需要，竣工增速有所回暖，与新开工和销售的剪刀差缩窄，玻璃也进入需求好转带来的被动去库阶段。2020年初武汉疫情因素，需求停滞，玻璃快速累库，之后随着疫情影响减弱，需求集中释放，加之赶工现象，竣工保持高增速，玻璃进入去库阶段。2021年上半年，地产需求韧性仍在，加之保交房需要，竣工维持高增速，玻璃也处于低库存状态。下半年开始，随着地产暴雷事件不断，尽管需要保交房，但房企资金周转差，竣工大打折扣，增速快速下滑，玻璃进入被动累库阶段。2023年年初，竣工有回升态势，玻璃也看到一定去库的迹象，这种格局能否持续？
3、地产新开工及销售对竣工的影响
玻璃的需求主要在房地产竣工之前的一段时间。保交房的平稳运行对玻璃的需求至关重要。2016年之前，新开工向竣工传导大概1.5-2年，2016年之后拉长到3年以上，主要原因2016年期房和现房比大幅回升，另外房企资金周转效率，倾向于前端投资，加上开发商更倾向于精装修交房，都会带来新开工向竣工传导时间拉长。对比发现，2016年后新开工当月同比增速后移3年与竣工面积当月同比增速协同性较高，但2022年受制于资金压力，竣工增速表现不及预期，存在一些2022年保交房的需求被推移至2023年。所以2023竣工存量仍有，但控制竣工节奏关键性因素仍在于地产资金，而地产资金最核心在于销售。从销售增速与竣工增速对比来看，两者相关性更强，这也是2022竣工表现大不及预期的主要原因。那今年玻璃的库存走势，一方面要看存量的竣工需求，另外还要看保交房的政策实施力度以及地产的销售复苏情况。
4、今年竣工有望迎来反弹
据奥维云网数据显示，2022年精装修楼盘计划交付3162个项目。2023年计划交付的精装修项目3270个。由于2022年地产资金情况恶劣，保交付兑现不及预期，根据监测数据显示，2022年延期交付项目达到约1/3的比例，最后2022年实际交付的项目2162个，有约1000个项目顺延到2023年交付， 2023年最后预期交付的项目4270个。从这块数据看，今年交付量相对去年明显提升。2023年有望迎来交房潮。
另外根据克而瑞监测到的截止2022年底，32个重点城市已停工延期交付的项目多达290个，尚未交付的套数达407956个，尚未交付的面积达4532万平米，其中中西部城市诸如武汉、西安、郑州、昆明等停工项目所涉尚未交付套数均在3万套以上，而郑州、昆明因保交房政策起步较早、或因政策纾困力度较大，目前多数项目均处于部分复工和全面复工状态，郑州复工项目占比接近9成。截止到2022年底，统计到的这些停工延期交付的项目中，全面复工项目62个，部分复工86个，间歇式、小范围复工16个，继续停工的达到126个。一半以上已经复工，有望形成2023年的竣工需求，但仍有大量处于继续停工的项目，还需要看国家的保交房力度以及房企的资金情况，这部分能否转为2023年的竣工需求还有待去验证。
图8:32个重点城市延期交付项目汇总
资料来源：克而瑞、国投安信期货
图9:32个重点城市停工项目复工情况
资料来源：克而瑞、国投安信期货
而关于政策层面，国家出台一系列保交房措施，2022年7月28日，中央政治局会议首次提出保交楼，强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。而地方层面，设立房地产专项纾困基金；派遣工作组，督促项目尽早复工；返还未动工项目土地款；预售资金监管既要规范化，又要适度放松；积极争取国家政策性银行专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。从中央到地方，保交楼政策频繁，目前统计到的31个地区中出台的保交楼措施达到23个地区，需求端措施有24个地区，企业端措施有11个地区。而今年两会中关于房地产的相关政策主要体现两个方面，一是有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；另外加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。防风险是首位，与之前中央基调一致，针对优质房企出台的支持力度有望继续加大，房企的资金问题有望得到改善，预计保交楼仍是防风险的首要任务，保证供给端的平稳运行。同时针对需求端，支撑刚性和改善性需求，需求端“精准施策”有望继续推行。
去年延期的交房项目顺延至2023年，加之一系列保交楼、供需两端政策发力，今年竣工有望迎来反弹。
5、总结
玻璃库存与地产竣工有较强的负相关性，而地产竣工受到销售的影响。随着保交房政策力度的加大，去年延误的竣工量有望顺延到今年，今年需要交房的量相对去年明显提升。近期地产销售呈现复苏迹象，地产资金有望得到改善，促进保交房的顺利实施，对玻璃需求形成利好，2023年玻璃有希望迎来去库周期。
（文章来源：国投安信期货）
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