从石家庄沿107国道往南，行车大约10多分钟，就看见“华夏幸福.元氏产业新城”巨幅招牌立在国道旁边。9月17日，《中国企业报》百家产业园区调研组记者顺着指示牌进入园区，但在良田簇拥、绿水环绕的产业园内，难觅产业迹象，却见商住楼渐成气势，仅此，吸引着络绎不绝的购房者来园区内看房或询价。而我们在这里，不仅感受到商住楼蕴育出的生活气息，也或多或少了解到高楼背后那些或明或暗的商业手法。
产业城里建住宅
2018年7月27日，华夏幸福基业股份有限公司与石家庄市元氏县人民政府签订产业新城项目合作协议。
2020年6月26日，华夏幸福公告宣布其于近日取得《成交通知书》，确认华夏幸福为石家庄元氏县产业新城PPP项目的成交供应商。2020年7月23日，华夏幸福召开董事会，审议通过了《关于签订河北省石家庄市元氏县产业新城PPP项目合作协议的议案》，同意公司与石家庄市元氏县人民政府签署《河北省石家庄市元氏县产业新城PPP项目合作协议》，项目的合作期限为30年。
在华夏幸福与元氏县政府正式签订产业新城PPP项目合作之前，旗下的“孔雀城”就已在2019年12月25日，以14700万元摘得位于马村镇滨河北路南、京广铁路东的元氏(2019)033号地块，土地面积69999平方米，楼面价为1050元/平方米。并在之后的2020年4月15日，以14175万元再次摘得元氏(2020)14号地块，土地面积69995平方米(约104.99亩)，成交亩价104.99万元/亩，楼面价1012.57元/平方米。
通过华夏幸福上市公司对外公开信息可以了解到，其两大核心业务板块就是产业新城和孔雀城业务。
通过华夏幸福目前各地已建的产业新城公开信息可以看到，在华夏幸福与地方政府签署了产业新城的战略合作协议后，两年左右的时间，孔雀城项目即会在产业新城内拿地，以此来开发住宅项目，而全国的孔雀城，一般情况下也只在华夏幸福的产业新城内拿地开发住宅。
无证售房谁问责
然而，在元氏产业新城建起的石家庄孔雀城项目，从推出之日起，就频遭投诉。
根据投诉人反映的情况，《中国企业报》记者以购房者的名义多次咨询了项目的置业顾问，并来到了位于石家庄市胜利大街南延线与沙河湿地公园交口东行100米处的售楼部了解情况。
通过石家庄市行政审批局官网查询，石家庄孔雀城取得预售许可证的时间为：2020年5月29日为7#;2020年6月18日为6#、19#、20#;2020年6月30日为2#、3#、5#、12#;2020年7月24日为1#、10#、17#、18#、21#;2020年8月25日为8#、9#、13#、15#、16#。
然而，在2020年5月2日，石家庄孔雀城就开放了位于石家庄市泰丰观湖126号底商的城市展厅，当时尚未取得预售证。
石家庄孔雀城2020年5月16日首次排卡，排卡地点在孔雀城城市展厅，排卡房源为7/16/17/21#号楼，共计350余套。排卡政策是在渤海银行定存意向金，存10000元“认筹金”享9.9折优惠，当时这些楼栋均未取得预售证。
从内部资料看到，截止到2020年6月20日，市场客户共计排卡203组，排卡楼栋为7#、19#、23#，其中冻结意向金排卡43组，收取现金排卡160组;内部客户207组，排卡楼栋为16#，其中中天为54张卡，内部员工41张卡，大客户为112张卡。
2020年6月26日，石家庄孔雀城首次开盘，开盘楼栋为7#/16#/19#/20#，共计368套。市场客户可选楼栋为7#/19#/20#楼，已取得预售证，共计260套。未取得预售证的楼栋为16#为108套，17#为72套，18#为40套，其中16#是内部指定认购楼栋，17#和18#是大客户楼栋。开盘当天销售343套，其中100多套为大客户购买，而大客户所买房源，当时均无预售证。
在开盘前，团购房提前认筹了110组内部喜报
通过置业顾问现场介绍，目前在售的楼栋为1、2、6、7、13、17、18、19、21#楼，20#楼已售罄，3、5、8、9、10、11、12、15、16#楼暂未销售。通过跟取得预售证的情况比对，除11号楼尚未取得预售证外，其他未售楼栋取得预售证时间均超过10天。而1#也是在2020年9月10日左右才开始正式对外销售。
石家庄孔雀城预售证上要求取证后10日内必须一次性投入市场
“表外费用”账外账
经调查了解，17/18#楼一共112套房源，在无预售证情况下，开盘前为完成考核业绩，由孔雀城一级销售代理全美公司，以每套5万元左右的价格进行团购，开盘后再卖给市场客户，并以“溢价费”的名义收取2万元更名费，该费用在售楼部与首付款一起收取，通过廊坊全乐房产咨询有限公司的pos机刷卡交费。
该费用不开购房发票，不计入房款，只有刷卡小票和收据。
销售过程中，置业顾问介绍：“购买洋房交4万团购费抵7万房款，并赠送4万车位优惠券;购买高层交3.5万团购费抵7万房款，并赠送3.5万车位优惠券。"
据介绍，团购费也是房款的一部分，在交首付时，由孔雀城的销售人员一同收取，但是该笔款项没有购房发票，只有刷卡小票和收据。
按揭客户首付，可在两年内分四次付完，支付完首期5%的房款后，即可网签和办理按揭;全款客户首付可在一年内分四次付完，支付完首期20%后即可办理相关购房手续。目前按揭只能用商贷，不允许用公积金，原因是“公积金回款太慢了”。
开发商提供的首付分期政策
经调查了解，3.5万和4万的团购费，实际上是由新浪乐居和搜狐焦点以电商费的名义，通过这两家公司的pos机刷卡交费，该费用不开购房发票，不计入房款，只有刷卡小票和收据。这部分钱收取后，其中3万和3.5万是支付给一级和二级销售渠道结佣使用，剩余5000元以支付9家电商媒体的宣传费用为主，剩余费用用于支付其他宣传费用。该笔费用未进入开发商账户，属于表外费用。
