专访WeWork亚洲负责人：共享办公空间凭啥值200亿？

　　新浪科技 侯迪憬

　　当下，美国最大的办公地产上市公司Boston Properties市值在210亿美元左右徘徊；另一家，同样被称为办公地产公司的创业公司WeWork，估值已登上200亿美元的新台阶。一年前，两家的资本价值分别处于180亿美元、160亿美元区间。WeWork的商业模式在发酵，在资本市场看来，其价值已经与Boston Properties旗鼓相当。

　　虽都被划为办公地产公司的范畴，但Boston Properties旗下的办公空间都属自有地产，而WeWork地产采用租赁模式。轻资产反而能在后续提供更强劲的营收空间和能力？

　　一批Copy to China的创业者纷纷以身试水，但惨遭市场洗牌。一个尴尬的问题抛来：我们是抄错了范式，还是会错了本质？

　　近日，WeWork再次放出新轮融资消息。筹集5亿美元用于在韩国和东南亚业务扩张。而在此之前的7月，WeWork已经完成两轮融资，包括7月11日引进G轮7.6亿美金，28日获得弘毅投资和软银集团5亿美元注资，成立中国WeWork。

　　200亿美元意味着什么？WeWork还未上市，估值已经远超Twitter、Snapchat、Netflix等纳斯达克的热门互联网股。

　　未见其人 先闻其徒

　　WeWork并无固定房产，其商业模式深得共享经济精髓：用折扣价格租下写字楼，装修并分隔成单间的办公空间，出租给企业团队、初创企业和自由职业者，向他们收取租金与会员费。

　　2010年，WeWork发源于纽约曼哈顿苏荷区，将“二房东”模式一路“复制”到全球52座多金城市。

　　随后，中国创投市场迅速衍生出一批追随者。两年前，办公空间共享风口正式兴起，在万众创新，大众创业口号最为响亮的深北两地尤为甚，名头也多起来，有称孵化器，也有称众创空间。这其中主要来源于三股力量，初创企业、传统地厂商、地区政府或产业协会主导。

　　在2015年，以SOHO 3Q、优客工场为代表的地产型孵化器冒头，他们具备相对丰沛的自有地产资源，有的选择了自持物业自营，有的则选择同联合办公创企进行战略合作，优势在于地区和场地的快速覆盖。

　　另一方面，创业型孵化器在选址方面多以空置厂房、办公楼、地下室等物业为主，或由直接业主创办或团队租赁创办。随着商业地产整体空置率上升，企业孵化器的出现，在一定程度上为房地产商化解了库存过剩的压力。

　　但好景不长，2016年上半年，一波孵化器因出租率过低，缺少正向现金流而面临倒闭。

　　大型联合办公创企则采取抱团取暖，相互持股的策略应对。2016年，毛大庆的优客空间战略入股无界空间，氪空间则战略入股纳什空间等。2017年，兼并收购序幕拉开，3月，无界空间宣布收购富空间，4月，洪泰创新空间和优客空间战略合并等

　　当时流传的段子是“工位从未坐满，一场活动只有两人参加”。寒潮袭来。国内孵化器倒闭潮还历历在目，但另一面，作为开山鼻祖WeWork的估值却一路狂飙，不到两月，已融资三轮。

　　一年后的第九家店

　　2016年7月1日，WeWork落地上海静安区延平路135号，曾经的英国租借地，同时也是WeWork进入中国的正式信号。从时间轴来看，WeWork入华的动作并不算早。因为在此的一年前，WeWork的中国式学徒们已经开遍各大城市。

　　12个月后，WeWork已经进入上海、北京、香港三城，同时正式设立中国WeWork，由李恺先（Christian Lee）担任亚洲董事总经理。在开拓新市场的初期，WeWork一直表现得很谨慎。

　　据透露，新店落地和选址前经过了大量市场调研，在哪座城市，哪个城区，哪条街道，哪座办公楼等决策需要前期的大量数据支撑，并非一套标准化模式在各地都适用。

　　本月初，位于北京广顺南大街的新址投入试运营，这是WeWork在中国（包括香港地区）开设的第九家店。Christian（简称Chris）来到中国，在新浪科技与其Chris的对话中，办公空间共享的群像之下，WeWork的会员服务与社区思想内核逐步清晰。

　　在WeWork的亚太市场局面得以打开，Chris功不可没。他成为促成弘毅资本、软银等5亿美元投资的重要人物，通过大使馆这座桥梁成功进驻印度市场。加入WeWork前，Chris曾在时代华纳工作，主要负责资产重组、收购等。

　　走出望京南地铁B1出口，往南500米处就是WeWork新址，处在广顺南大街的建筑密集区，往后是中等规模的居民小区，右边是一处大型百货商场，左边同样是高耸的办公楼，得以窥见WeWork选址层面的考量因素。望京南处的办公空间面积相对较大，租用了17-21层的5层空间。

　　环顾17层一圈，办公空间整体装潢偏向欧美风格，简洁、开放。配置方面，茶水间，开放区，隔间区，会议室，电话间等功能齐全。第一印象里，WeWork与国内中高端的众创空间十分相似，并没有看出差异化之处。

　　“我们8月1日开始试运营，不到一周时间，已经有将近1500人入驻，入驻率达到80%以上，这刷新了WeWork的记录”，Chris对新址的运营情况表示十分满意。

　　抄不走的核心门槛

　　在WeWork2016年7月进入中国时，正经历着一波孵化器创业洗牌。国内本土市场已较为成熟，从产品角度来看，店面装潢风格各异，配置完善，餐饮、休息、会议室等细节处都属于标配，新晋者在这个层面很难形成差异化。选择这样一个时间点进入中国，WeWork的评估和考量是什么？

　　Chris将其引申为面对竞争对手的看法，他认为，地产是联合办公不可或缺的一部分，但更重要的是面向会员的服务。共享的办公环境是看得见的物理空间，基于互联网思想搭建的在线社区平台才是关键所在。