为规范广州市房屋交易行为，维护交易当事人的合法权益，促进房地产业健康发展，11月18日，广州市人民政府发布《广州市房屋交易监督管理办法》（下称《办法》），《办法》根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《广东省商品房预售管理条例》等法律法规，结合广州市实际制定，是对2014年发布的《广州市房屋交易监督管理办法》的一次修订。
《办法》依据平等、自愿、公平、诚信的市场交易原则制定，对于发现的不规范行为，市住房城乡建设主管部门可组织实施相关行政处罚。今后，全市将进一步借助信息化力量，完善房屋交易信息化平台。《办法》自2021年12月20日起开始施行。
智能化监管：
提倡信息管理与改善服务相结合
随着城市建设不断发展和人民对住房品质要求的提升，《办法》除要求严格落实监管领域职责外，也提出房屋交易监管应遵循加强管理与改善服务相结合、行政监管和社会监督相结合的原则。
《办法》对住建主管部门提出要求，一是应当及时、准确发布商品房预售许可及房屋状态信息、新建商品房预售统计信息、商品房销售统计信息、存量房登记统计信息、房地产中介服务机构及从业人员信息等房地产市场信息；二是要制定房屋交易流程指引，通过政府网站或者其他互联网政务媒体、政务窗口、报刊等向社会公布。
在推动智能化监管方面，《办法》指出，新建商品房买卖合同、存量房买卖合同应当通过房屋交易信息化平台订立。房屋交易信息化平台应当与不动产登记、公积金管理、税务等相关系统对接，依托市政务信息共享平台实现房屋交易信息共享和管理联动。
如在新建商品房买卖合同、存量房买卖合同签订后，未办妥房屋转移登记手续或者未解除合同的，不得再通过房屋交易信息化平台订立以该房屋为标的物的买卖合同。
新建商品房买卖合同、存量房买卖合同在通过房屋交易信息化平台订立后，该房源在房屋交易信息化平台自动锁定。以上买卖合同经双方当事人协商解除的，双方当事人应共同申请解除房源锁定；以上合同经生效法律文书确认解除的，交易当事人可单方凭生效法律文书向住房城乡建设主管部门申请解除房源锁定。相关部门应在受理申请之日起5个工作日内解除锁定。
《办法》明确指出，房地产开发企业、房地产中介服务机构等单位以及商业网站、移动设备应用程序等网络信息发布平台，不得非法收集、使用、买卖或泄露在交易或提供服务过程中获得的个人信息、商业秘密。
一手房交易：
商品房销售价格接受住建部门指导
《办法》对新建商品房和存量房分别制定了监管内容，其中，新建商品房又包括预售与现售两种监管形态。值得注意的是，《办法》对商品房销售等环节作出了详细规定，明确提出企业应当合理确定商品房销售价格，并接受住房城乡建设主管部门的指导，销售价格不得超过销售价目表价格，更不得以装修款等其他名义变相涨价。
单位和个人为房地产开发企业提供商品房销售服务的，除收取房地产开发企业支付的费用以外，不得以提供中介服务等名义向买受人变相收取电商费、团购费、服务费、咨询费等费用。房地产开发企业不得强制买受人购买车位、接受装修或者接受第三方服务机构提供的按揭、法律等有偿服务。此外，房地产开发企业也不得拒绝或限制买受人选择住房公积金贷款支付购房款。
对于未取得商品房预售许可证的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得向买受人收取或者变相收取诚意金、订金、定金等费用。此外，《办法》还要求任何单位和个人不得发布商品房预售广告。商品房销售广告、宣传资料中的项目名称、房屋用途等应当与商品房预售许可证或者所有权登记信息记载内容一致。商品房销售广告、宣传资料应当真实合法，不得含有下列内容：
（一）升值或者投资回报的承诺；
（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；
（三）违反国家有关价格管理的规定；
（四）对教育、医疗、交通等配套公共服务设施作虚假、夸大事实或者信息不完整的宣传，误导、欺骗公众；
（五）其他违反法律、法规规定的内容。
此外，在销售商品房时，企业还应当以书面方式在销售现场显著位置公示下列事项，公示期限自商品房销售之日起至全部销售完毕：
（一） 商品房预售许可证或者商品房完成所有权首次登记的证明；
（二）商品房销售方案及销售进度控制表，建筑区划内车位车库规划配建数量、位置、租售方式、租金标准和售价，楼盘是否开行楼巴服务及其线路、站点、退出时间具体设置方案；
（三）价目表和价格相关信息公示表；
（四）商品房买卖合同及其附件文本；
（五） 规划和自然资源部门审定的建筑工程设计方案审查批复及总平面图，并在沙盘中明确标示建筑区划内以及区划外直接相邻的城镇公共道路位置及宽度，以及建筑区划内的垃圾收集站、垃圾压缩站、再生资源回收点、变电站、公共厕所、医疗卫生服务机构、幼儿园、小学、中学、消防站、派出所、燃气供应站、公交首末站、农贸肉菜市场、社会停车场等配套公共服务设施的功能、用途、具体位置、规模和数量等内容；
（六）物业服务区域范围、已备案的前期物业服务合同文本等物业管理事项；
（七）中介服务授权委托书；
（八）商品住宅的质量保证书和使用说明书；
（九） 住宅项目红线外200米内可能对本住宅居民产生影响的废气、噪音、烟尘等环境因素；
（十）房屋的绿色建筑等级、能耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息；
（十一）商品房交易风险提示；
（十二）法律、法规规定的其他事项。
在预售款收取方面，《办法》规定，在企业拿到商品房预售许可证前，应设立商品房预售款专用账户，在商品房项目主体工程以及房地产开发企业负责建设的配套公共服务设施竣工之前，商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付施工进度款、法定税费，不得挪作他用。
关于车位与车库管理，《办法》要求房地产开发项目内规划用于停放机动车的车位、车库出售时，应当首先满足建筑区划内业主的需要。建设单位销售车位、车库，应当制定销售方案，说明车位规划数量、分布、价格等情况；并将销售方案和相关产权证明文件在公开出售前连续30日在建筑区划内的小区、车库出入口显著位置公示。
二手房交易：
中介不得代收代管存量房交易资金
存量房交易将同样严格通过房屋交易信息化平台监管，房地产中介服务机构接受房屋出售人委托发布房源信息的，要通过平台签订委托服务合同，取得房源信息编码，并对外明示该房源信息编码。
《办法》明确指出，有下列情形之一的，房地产中介服务机构应当在2个工作日内将房源信息从发布渠道上撤除：
（一）委托出售房屋已签订存量房买卖合同；
（二）出售人取消委托；
（三）委托期限届满。
商业网站、移动设备应用程序等网络信息发布平台对在平台上发布的房源信息履行发布审核责任，广州市相关部门通过建立房源信息投诉举报机制，保证房源信息的真实、准确，对在平台发布的虚假信息将及时采取删除或屏蔽等必要措施。
对于未经备案的房地产中介服务机构，或没有取得信用信息卡的从业人员，上述网络信息发布平台不得为其开通房源信息发布端口。
房地产中介服务机构及其从业人员应将房屋状况说明书上传至房屋交易信息化平台，在提供房屋交易服务时，应依法查验以下事项并书面告知当事人：
（一） 房地产登记资料查询机构出具的房地产自然状况及查封、抵押等权利限制情况；
（二）出售房屋的当事人对房屋的处分权；
（三）当事人及其代理人的身份和权限；
（四） 房地产中介服务机构及其从业人员与当事人是否存在利害关系。
此外，《办法》要求，对于房屋当事人自行成交的存量房交易，交易双方可以自行登录房屋交易信息化平台或者在住房城乡建设主管部门指定的签约服务点办理存量房网上交易手续，并上传房屋状况说明书。如存量房交易双方当事人自愿选择交易资金托管，可选择在商业银行或具有金融经营许可资质的第三方机构的存量房交易资金托管账户划转交易资金。房地产中介服务机构及其从业人员不得代收代管存量房交易资金。
【南方日报、南方+记者】郎慧
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